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中央政治局会议罕见点名学区房意味着什么?

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 据新华社4月30日报道,中共中央政治局当日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作;听取第三次全国国土调查主要情况汇报;审议《中国共产党组织工作条例》。

按照惯常,每年的一季度数据公布之后,中央政治局都会专门分析研究当前经济形势,部署下一步的经济工作。就此而言,这是一个常规的会议。不过,今年会议有一个不一样的地方,就是会议的时间相对以往,比较晚。一般情况下,这个会议都是在4月中旬,这次是4月底。但是,会议释放出很多信号非常重要,最起码有四点非常值得关注的信号。

学区房问题引起高层关注

一是会议特别强调“要辩证看待一季度经济数据”。今年一季度GDP18.3%的增长,是在去年中国经济一季度负增长6.8%的基础上实现的。中国经济目前的基本面正如会议指出的,“经济恢复不均衡、基础不稳固”。特别要看到,进入3月份以来,很多重要的宏观指标出现了一定变数。

二是再次强调保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性,不急转弯。“把握好时度效,固本培元,稳定预期,保持经济运行在合理区间,使经济在恢复中达到更高水平均衡。”强调“稳健的货币政策要保持流动性合理充裕,强化对实体经济、重点领域、薄弱环节的支持”。在全球疫情转折点尚未出现,全球经济很多因素都充满变数的情况下,政策的延续和稳定对于稳定预期特别重要。

三是继续强调“要加强和改进平台经济监管,促进公平竞争”。这说明,尽管已经对相关企业进行了处罚和调查,但互联网企业反垄断很显然还没有到鸣金收兵的时候。一些影响互联网正当竞争和生态的垄断行为依旧,一些过去造成很坏影响的垄断企业还没有被纳入调查名单,一些互联网企业的行为还有待规范。特别是互联网金融企业如何进行监管和持牌经营,将是下一步监管的关键。

四是罕见点名学区房。会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。”

在经济复苏的情况下,今年的房地产市场之热,调控之严,也是比较罕见的。截至2021年4月中旬,本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份,房地产调控政策次数高达48次,2月份45次,均超过了1月份的42次。从措施看,除了继续重申“房住不炒”,对限购限贷等政策进行强化或打补丁之外,购房中的违规行为成为本轮房地产调控的焦点,打击经营贷消费贷违规进入房地产,打出了一个集资炒房的“深房理”;一些城市严禁中介机构对学区房等进行炒作,并通过一系列淡化学区房的措施降温。尽管高价学区房问题由来已久,但在中央政治局会议上提出学区房的问题,还是第一次,说明高价学区房造成的影响已经引起高层关注。

租售同权或是好办法

对于学区房问题,笔者有以下几个观点:

第一,借学区房炒作房价成了去年以来房价上涨的主要诱因之一。从上涨的主要城市,特别是一线和热点城市看,反弹和上涨厉害的就是学区房和高档住宅。比如,北京万柳地区的蜂鸟小区,一个极为普通的小区,今年单价被炒作到20万元以上,周边其他小区也是水涨船高。虽然笔者认为学区房有它的存在价值和客观原因,但价格炒到了这个程度,很难用任何逻辑来自圆其说。

第二,炒作学区房的根源,既有对房价的炒作问题,但最根本的,还是教育本身问题,特别是义务教育阶段的公平问题。中小学教育资源不均等,是产生学区房的关键。如果教育资源均等了,所有的义务教育阶段的中小学都一样了,谁还会追求学区房?在教育资源本身不均等的情况下,为了孩子上优质学校买学区房就成了很多家长的选择。淡化学区房的关键,在于如何真正落实教育公平。

第三,高层一再强调,房子是用来住的,不是用来炒的。但是,在学区房问题上,这个政策落实的最差。热点城市,特别是北京等一线城市的学区房,如此高的房价岂是“居住”可以解释的?学区房的最大价值不在于居住,而在于孩子获得的入学资格,是一张船票。这种船票的价值不是房子本身,而是房子与入学资格的捆绑导致的价值重估。把入学与房价捆绑,这本身就是违背“房住不炒”的基本原则。

在把入学资格与房子捆绑的情况下,学区房就不是普通的房子,不要以房地产的规律来解释学区房,不要以房地产的价格来衡量学区房价格是否合理。最后导致的结果是,大家认为,对于学区房,你什么时候买都是对的,这和房子无关,更和居住无关。要抑制炒作学区房,必须把入学与房子不要挂钩。但这很显然目前做不到,在教育资源不均等的情况下,没有其他更好的办法解决入学问题。

第四,只要不逼着大家必须买学区房,笔者相信没有人愿意支付那么高的价格买房。好多年前,一些地方提出租售同权的概念,这个概念很好,但落实起来很难。特别是在入学问题上。因为一般情况下,房东是不愿意把房子的上学资格给租户的。

“十四五”规划中特别提到要加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。笔者认为,相对于多校划片等政策,租售同权是解决学区房问题的最好办法。相关部门应该认真落实“十四五”规划中关于“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的政策建议,而不是小打小闹,更不能采取一些导致学区房更加稀缺的政策。

最后需要指出的是,学区房是一个世界性的现象。在中国,学区房的背后是涉及教育、户籍等一系列的问题。学区房涉及的问题非常复杂,切不可理想化。解决这个问题的关键仍然是教育本身和租售同权政策的落实。不然,学区房就会长期存在。 

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