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央行、银保监会联手发文,事关房贷不容质疑!

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近日,央行、银保监会发布通知,划定银行房地产贷款集中度“红线”。

为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构稳健性,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)。

房地产贷款集中度管理制度是指,在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

根据银行业金融机构资产规模、机构类型,《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

控制风险敞口 优化信贷资源投向

银保监会表示,建立房地产贷款集中度管理制度,是健全我国宏观审慎管理制度,完善房地产金融管理长效机制的重要举措,有助于提高金融体系韧性和稳健性,有助于强化银行业金融机构内在约束。

实际上,从国际经验可以看出,银行房地产贷款风险敞口持续增长可能导致其资产质量易受房地产价格波动冲击,增加金融体系脆弱性,可能潜藏系统性金融风险。

而许多国家都把控制房地产系统性风险,作为宏观审慎管理的重要内容。据不完全统计,全球约36个国家将债务收入比上限纳入宏观审慎工具箱,超过24个国家运用了贷款价值比,风险敞口管理等供给侧工具也常被用来抑制潜在系统性风险的进一步积累。

业内专家认为,人民银行推出房地产贷款集中度管理,对银行房地产贷款余额占比提出上限要求,将从供给侧抑制银行的放贷冲动,有助于降低银行房地产风险敞口。促进银行形成自我约束的内在机制,调整中长期经营策略和信贷结构。

目前,我国银行信贷投放中房地产占比高,挤压了实体经济资金供给。《通知》有助于银行优化信贷结构,引导金融资源从房地产转向实体经济,支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

分五档设定要求 区域差别化约束

从房地产贷款集中度管理制度的内容来看,制度充分考虑了机构具体实际,体现了分类分档、区域差异化约束的原则。

人民银行、银保监会称,2019年以来,央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研,与金融机构进行了充分的沟通,相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况,并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

具体来看,《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

比如,第一档中资大型银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。房地产贷款占比指,房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例;个人住房贷款占比是指,个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。

目前,大部分银行业金融机构符合管理要求,央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务,保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

对于超出管理要求的银行业金融机构,将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模,确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。

《通知》体现了区域差别化约束的原则。允许人民银行副省级及以上分支机构会同所在地银保监会派出机构,在充分论证的前提下,在《通知》相应档次具体要求基础上增减2.5%的空间内,合理确定其辖区内地方法人银行的房地产贷款集中度管理要求。

平稳有序推进 对居民房贷影响有限

据了解,房地产贷款集中度管理机制属于长效机制,旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平,防范风险敞口过于集中,并不是禁止相关业务开展。

为制度平稳有序推进,《通知》明确了过渡期,对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别进行了设置。

《通知》明确,2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年。超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

除采取了分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外,还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量,有序做好调整工作,避免出现断贷、抽贷。个别调整压力较大的银行,还可以通过申请延长过渡期等方式差异化处理。

为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算,其中包括公租房建设等领域的贷款。为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。

业内专家表示,为落实资管新规,银行业金融机构非标资管产品回归表内的压力较大。明确回表房地产贷款不纳入集中度管理,意味着政策不会对银行在过渡期内完成资管新规要求产生额外影响,有助于稳定银行预期。

此外,根据公开资料测算,大部分商业银行尚未触及上限,居民无需过度担心买房申请贷款受到影响,存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回,短期内对房贷利率不会造成影响。长期有利于稳定预期,促进房地产市场健康发展。

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