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上半年二手房市场逐步回暖一线城市快速复苏

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由于疫情的影响,2020年上半年房地产市场、金融环境均经历频繁变动。从成交表现来看,房地产市场韧性较大。整体看来,疫情对二手房市场影响整体基本恢复。

诸葛找房数据显示,疫情影响减弱后,二手房市场快速恢复。至6月重点10城成交迎来小高峰,累计同比降幅为10.85%;百城成交价格疫情期间并未下降,整体呈现先稳后升的局面。

二手房成交复苏价格先稳后升

回看2020上半年,在疫情影响下,2月市场按下“暂停键”,上半年10个重点城市的成交与去年同期相比下降。据诸葛找房数据显示,10个重点城市二手住宅成交量428242套,同比下降10.85%,从历史成交量来看,处于2015年以来较低水平。月度数据显示,2月处于疫情高峰期,经纪门店暂停营业,小区封闭式管理,市场成交降至低谷;3月起,随着政策环境的适度宽松,土地市场的火热,市场预期普遍转好,积压的需求持续释放,二手房市场进入稳步恢复期;6月,二手房成交达到一个小高峰,单月同比上升22.92%,环比上升9.77%。结合累计数据,可以看出二手住宅市场虽然疫情后快速恢复,但仍不及去年同期成交水平,疫情带来的负面影响并未完全消退。

从成交价格变化来看,疫情对价格方面影响相对较小,2020年6月百城二手住宅市场均价为15260元/㎡,环比上升0.34%,同比上涨1.52%。综合来看,第一季度百城二手住宅市场价格累计上涨0.21%,二季度累计上涨1.08%,涨幅扩大0.87个百分点。在疫情影响最严重的2月,二手房成交价格趋于平稳。2月成交价格环比上升0.7%,涨幅收窄0.1个百分点;3月起,疫情逐渐减弱,二手市场价格环比涨幅扩大。直至6月,经历了前期两个月的快速上升,价格涨幅略有收窄。

一线城市抗风险性强恢复速度快于其他城市

整体来看,一线城市优异的市场基本面,决定了疫情后恢复速度快于二线城市,根据诸葛找房数据显示,2020上半年,重点10城中一线城市6月同环比均已回正且6月同比远大于二线城市,上半年一线城市的累计同比为-2.5%,而二线城市的累计同比为-20.9%,一线城市的降幅明显低于二线城市。从城市上看,一线城市深圳得益于区域规划利好,率先走出疫情阴霾,同比及累计同比已经回正且位居高位,累计同比为39.9%,位居重点10城的累计同比的首位。二线城市虽整体恢复速度不如一线城市,区域内仍有表现优异的城市,如长三角区域的南京、杭州,疫情后土地市场升温明显,整体市场逆势反弹,6月同比及上半年累计同比均大幅上升。

从各等级城市全年二手住宅市场价格走势来看,一线城市的价格更为坚挺,疫情后价格涨幅居首,一线城市行业基本面较好,抗风险能力较强,疫情后市场迅速回温,价格涨幅大于二线城市和三四线城市;二线城市疫情期间价格整体较为平稳,疫情后价格回升较慢;三四线城市由于本次疫情并不集中,此外三四线城市二手市场敏感度低,市场的反映滞后于真实情况,三四线城市的二手价格也处在上升局面。

未来需求释放预计市场快速转好后理性回落

诸葛找房监测的10个重点城市来看,2020年在疫情影响下,业主对市场的预期较为波动。2月初,疫情突袭叠加春节假期的影响,业主对市场的信心不足,挂牌房源涨价占比迅速回落4.9个百分点至20.5%;3月随着复工复产逐步推进,政策鼓励企业摆脱疫情负面影响,市场逐步复苏,3月挂牌房源涨价占比上升2.0个百分点至22.6%;4月占比持续上升,但涨幅收窄;5月起,业主经历了3、4月涨价预期,市场预期理性回归,涨价占比理性回落至20.6%,与去年12月基本持平,仍高于去年下半年涨价占比水平,预计下半年市场价格回归平稳。

2020年2月,在春节及疫情双重叠加下,议价空间小幅上升,3月起,疫情逐渐褪去,议价空间转升为跌,至2020年6月,重点10城的议价空间为3.19%,环比下降0.1个百分点,同比下降0.34个百分点。疫情恢复期间国内资金流动充裕,房贷利率下降,热点区域土地市场火爆,市场预期快速转好,加上着急出手的业主挂牌价格略低于初始预期,买卖双方的博弈空间随之缩小。

如今,疫情对市场的负面影响逐渐消退,二季度市场在疫情好转下出现快速复苏。预计下半年,疫情后购房者入市积极性将加强,市场需求将继续释放。但随着购房者逐渐趋向理性,市场从疫情后快速复苏逐渐转向稳步复苏,全年成交量相较于去年或将小幅下降。

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